Begini Jenis, Syarat, dan Keuntungan Over Kredit Rumah

Memiliki rumah pribadi adalah impian banyak orang, tetapi harga properti yang terus naik sering menjadi tantangan. Over kredit rumah hadir sebagai solusi bagi Anda yang ingin membeli rumah tanpa harus membayar lunas di awal atau mengajukan KPR baru.

Melalui over kredit, Anda bisa mengambil alih sisa cicilan rumah dari pemilik sebelumnya sehingga proses memiliki rumah terasa lebih cepat dan efisien. Meski terlihat praktis, over kredit berbeda dengan take over KPR dan memiliki mekanisme serta ketentuan tersendiri. Supaya tidak salah pilih, simak pembahasan lengkapnya di artikel ini!

Apa Itu Over Kredit Rumah?

Over kredit rumah adalah proses pengalihan sisa cicilan KPR dari debitur awal ke debitur baru. Proses ini bisa dilakukan tanpa sepengetahuan bank. Jadi, debitur baru atau pembeli hanya perlu melanjutkan angsuran yang masih berjalan sesuai ketentuan bank.

Sementara itu, take over KPR merupakan proses pengalihan kredit di mana seorang debitur memindahkan pinjaman KPR dari satu bank ke bank lain yang menawarkan suku bunga lebih rendah. Di samping bunga yang lebih rendah, tenornya juga bisa disesuaikan dengan kemampuan pembayaran debitur tanpa harus melalui proses penjualan rumah.

Secara umum, opsi over kredit kerap kali dipilih karena pemilik rumah mengalami kendala keuangan atau ingin cepat melepas aset. Dalam praktiknya, over kredit melibatkan tiga pihak, yaitu pemilik rumah sebagai debitur lama, pembeli sebagai debitur baru, dan bank sebagai pemberi kredit.

Proses over kredit bisa dilakukan secara resmi melalui bank atau melalui notaris. Meski terlihat praktis, proses ini membutuhkan kelengkapan dokumen dan kesepakatan hukum agar transaksi aman dan jelas bagi semua pihak.

Jenis-Jenis Over Kredit Rumah

Over kredit rumah bisa dilakukan dengan beberapa cara yang berbeda. Setiap jenisnya memiliki mekanisme yang perlu Anda pahami sejak awal. Berikut beberapa jenisnya:

1. Over Kredit Rumah Jual Beli

Over kredit rumah jual beli adalah proses membeli rumah sekaligus mengambil alih sisa cicilan KPR dari pemilik sebelumnya. Artinya, Anda melanjutkan angsuran yang masih berjalan tanpa memulai kredit dari awal. Proses ini melibatkan penjual, pembeli, dan bank sebagai pemberi kredit.

Pengalihan dilakukan secara resmi melalui bank dengan syarat administrasi tertentu. Setelah disetujui, bank menerbitkan dokumen, seperti Akta Jual Beli (AJB) dan Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT). Biaya yang perlu disiapkan umumnya meliputi penalti bank lama, biaya KPR, dan notaris sehingga koordinasi sejak awal penting agar transaksi berjalan lancar.

2. Over Kredit Rumah di Bawah Tangan

Over kredit rumah di bawah tangan adalah pengalihan cicilan KPR yang dilakukan langsung antara penjual dan pembeli tanpa melibatkan bank. Kesepakatan hanya dibuat di hadapan notaris, sementara data pinjaman di bank tetap atas nama pemilik lama. Meski biayanya lebih ringan karena tanpa penalti atau pengajuan KPR baru, risikonya cukup besar.

Sertifikat tetap atas nama debitur lama hingga kredit lunas sehingga rawan sengketa jika terjadi gagal bayar atau penarikan sertifikat. Aspek keamanan dan kepastian hukum perlu dipertimbangkan dengan sangat hati-hati sebelum memilih skema ini karena tidak tercatat di bank.

3. Over Kredit Rumah Antarbank

Over kredit rumah antarbank adalah proses memindahkan KPR dari bank lama ke bank baru untuk mendapatkan bunga yang lebih rendah atau layanan yang lebih sesuai. Caranya, Anda mengajukan KPR baru yang nantinya digunakan untuk melunasi sisa pinjaman di bank sebelumnya.

Meski bisa membuat cicilan lebih ringan, proses ini tetap memiliki biaya. Anda akan dikenakan penalti pelunasan dari bank lama, umumnya sekitar 1–3% dari sisa utang, serta biaya KPR baru, seperti appraisal, notaris, dan asuransi. Oleh karena itu, penting menghitung seluruh biaya sejak awal agar keputusan over kredit tetap menguntungkan secara finansial.

Keuntungan dan Risiko Over Kredit Rumah

Berbeda dengan KPR take over, over kredit rumah biasanya ditawarkan bank saat pemilik lama mengalami gagal bayar. Prosesnya memang lebih sederhana, tetapi tetap memiliki sisi positif dan risiko yang perlu Anda pahami sejak awal. Berikut adalah keuntungan dan risiko take over kredit rumah.

Keuntungan

Harga rumah cenderung lebih ringan karena Anda hanya melanjutkan sisa cicilan yang sudah sebagian dibayar oleh pemilik sebelumnya. Beban kredit dan bunga pun bisa terasa lebih rendah. Selain itu, proses balik nama sertifikat dapat langsung dilakukan setelah over kredit disepakati, meski sertifikat masih menjadi agunan bank hingga cicilan lunas.

Risiko

Riwayat kredit debitur lama bisa menjadi tanggungan Anda jika sebelumnya bermasalah sehingga pengecekan kredit wajib dilakukan. Selain itu, ada risiko aset masih dalam sengketa yang berpotensi membuat rumah disita atau tidak bisa langsung ditempati. Oleh karena itu, pastikan kondisi kredit dan legalitas rumah sudah dicek menyeluruh sebelum mengambil keputusan.

Syarat Over Kredit Rumah

Agar proses over kredit rumah berjalan lancar, ada beberapa syarat yang perlu dipenuhi. Secara umum, ketentuannya mirip dengan pengajuan KPR awal dan melibatkan pembeli, penjual, serta bank dalam satu kesepakatan.

Syarat untuk pembeli:

Memiliki penghasilan tetap dan memenuhi ketentuan kredit bank.
KTP pembeli dan pasangan (jika sudah menikah).
Kartu Keluarga (KK) dan akta nikah.
NPWP.
Surat keterangan kerja.
Rekening gaji dan slip gaji 3 bulan terakhir.

Syarat dari penjual dan dokumen rumah:

KTP penjual.
Fotokopi sertifikat rumah dan IMB.
Fotokopi perjanjian kredit dan akad pembiayaan.
SPPT dan PBB beserta bukti pelunasan 5 tahun terakhir.
Buku tabungan dan bukti pembayaran cicilan terakhir.
Data sisa angsuran atau outstanding KPR.
Informasi biaya over kredit yang disepakati.

Biaya Over Kredit Rumah

Proses over kredit rumah memerlukan beberapa biaya yang perlu disiapkan sejak awal, di antaranya:

Biaya pemesanan, sebagai tanda jadi atau jaminan awal kepada penjual.
Down payment (DP), yaitu uang muka yang dibayarkan ke pihak bank.
Angsuran, meliputi cicilan berjalan beserta bunga dan kemungkinan penalti dari bank.
Pajak dan biaya administrasi, yang mencakup berbagai biaya pengurusan terkait proses over kredit.

Cara Over Kredit Rumah

Agar proses over kredit rumah berjalan aman dan sesuai aturan, penjual, pembeli, bank, serta notaris perlu bertemu langsung untuk menyepakati perjanjian. Berikut gambaran singkat cara over kredit rumah melalui bank dan notaris:

1. Cara Over Kredit Rumah di Bank

Untuk over kredit rumah melalui bank, seluruh proses dilakukan secara resmi dan tercatat. Berikut langkah-langkah singkat yang perlu Anda jalani agar pengalihan kredit berjalan aman dan sesuai prosedur:

Siapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan untuk proses over kredit.
Datangi bank tempat debitur lama mengajukan KPR.
Sampaikan permohonan over kredit ke bagian kredit.
Ajukan pengalihan pinjaman dari debitur lama ke debitur baru.
Isi formulir dan serahkan dokumen persyaratan.
Tunggu proses analisis dan persetujuan dari bank.
Setelah disetujui, kedua pihak menandatangani perjanjian over kredit.
Bank memproses balik nama sertifikat, meski sertifikat tetap menjadi agunan hingga cicilan lunas.

2. Cara Over Kredit Rumah di Notaris

Untuk over kredit rumah melalui notaris, prosesnya cenderung lebih cepat karena tidak melibatkan pengajuan ulang ke bank. Namun, sertifikat rumah belum bisa langsung dibalik nama meski kesepakatan sudah dibuat. Berikut tahapan singkat over kredit rumah di notaris:

Siapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan.
Debitur lama dan debitur baru menyepakati notaris yang akan menangani proses.
Ajukan permohonan over kredit kepada notaris.
Notaris menyusun akta pengikatan jual beli rumah.
Notaris menerbitkan perjanjian over kredit yang memuat kewajiban pelunasan sisa cicilan oleh debitur baru serta izin pengambilan sertifikat.
Debitur lama membuat surat pemberitahuan terkait over kredit.
Salinan akta diserahkan kepada pihak bank sebagai pemberitahuan.

Bisakah Over Kredit Rumah yang Sertifikatnya Dijaminkan?

Over kredit rumah dengan sertifikat yang dijaminkan memiliki skema berbeda dengan over kredit KPR. Dalam kondisi ini, rumah sebenarnya sudah menjadi milik debitur, tetapi sertifikatnya dijadikan agunan pinjaman lain, seperti kredit multiguna atau kredit usaha.

Agar rumah bisa dijual, debitur harus melunasi sisa utang terlebih dahulu kepada bank atau lembaga pembiayaan, biasanya menggunakan uang muka atau dana dari pembeli. Setelah lunas, sertifikat akan keluar dan dilakukan roya agar statusnya bersih. Barulah proses jual beli dapat dilanjutkan seperti biasa, baik secara kredit maupun tunai sesuai kesepakatan.

Singkatnya, tahapan yang perlu dilakukan meliputi meminta izin ke bank, mengecek dan melunasi sisa utang, melakukan roya sertifikat, lalu membuat Akta Jual Beli di hadapan notaris agar transaksi aman secara hukum.

Itulah pembahasan lengkap seputar over kredit rumah, mulai dari jenis, syarat, keuntungan, hingga langkah-langkah yang perlu diperhatikan. Dengan memahami prosesnya secara menyeluruh, Anda bisa mengambil keputusan yang lebih aman dan sesuai dengan kondisi finansial.

Jika dana untuk kebutuhan terkait properti masih belum mencukupi, Anda bisa memanfaatkan solusi pembiayaan dari BFI Finance melalui jaminan BPKB Motor, BPKB Mobil, maupun Sertifikat Rumah/Ruko/Rukan.

Berbekal pengalaman lebih dari 40 tahun dan pengawasan resmi dari OJK, BFI Finance dapat dipercaya dalam setiap prosesnya. Jadi, jangan biarkan keterbatasan dana menghambat rencana Anda. Wujudkan langkah finansial yang lebih pasti karena #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance.