AJB Adalah: Pengertian, Fungsi, Cara dan Syarat Pembuatannya

AJB adalah salah satu dokumen penting yang perlu Anda cek keasliannya saat akan melakukan transaksi jual beli properti (tanah, bangunan, dan lainnya.)

Bukti transaksi jual beli yang satu ini sama pentingnya seperti Sertifikat IMB, Surat Hak Milik (SHM), Surat PBB, dan dokumen penting kepemilikan lainnya.

Tanpa adanya AJB Anda akan kesulitan untuk mengurus balik nama surat tanah. Maka dari itu, mari kita pahami lebih lanjut apa yang dimaksud dengan AJB beserta poin penting lainnya di sini.

1. Apa Itu AJB?

Akta jual beli atau yang disingkat menjadi AJB adalah bukti sah adanya perpindahan hak atas suatu properti akibat adanya proses jual beli. Di dalamnya terdapat kesepakatan antara dua belah pihak, yakni pihak pembeli dan penjual.

Meskipun demikian, AJB tidak dapat dikatakan sebagai dokumen resmi kepemilikan properti seperti SHM. Pasalnya, dokumen yang satu ini dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) bukan Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Namun, secara teknis AJB tidak dapat dibuat secara sembarangan. Anda harus datang langsung ke kantor PPAT dan berdasarkan sepengetahuan kedua belah pihak, yakni penjual dan pembeli.

Singkatnya, AJB adalah salah satu syarat hukum jual beli properti yang di dalamnya berisikan pernyataan jika tanah atau bangunan yang dijual dialihkan dari penjual ke pembeli.

2. Fungsi Surat AJB

AJB adalah dokumen penting yang memiliki berbagai fungsi krusial. Diantaranya sebagai berikut.

2.1. Bukti Valid Transaksi Jual Beli

Akta jual beli adalah bukti valid pemindahan hak kepemilikan properti secara hukum. Hal ini dapat terjadi karena AJB tidak dibuat secara sembarangan.

2.2. Perlindungan Hukum

AJB adalah bukti sah jual beli yang bisa Anda jadikan sebagai salah satu barang bukti jika terjadi sengketa atau perselisihan antara penjual dan pembeli.

2.3. Syarat Mengajukan Pinjaman

Di beberapa lembaga keuangan seperti bank, AJB seringkali dijadikan sebagai salah satu syarat pinjaman bersamaan dengan sertifikat SHM/SHGB dan dokumen pendukung lainnya sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Meskipun demikian, perlu Anda ketahui di BFI Finance AJB bukanlah salah satu syarat pengajuan pinjaman jaminan sertifikat rumah.

2.4. Menghitung Besaran Pajak yang Perlu Dibayarkan

AJB dapat juga dijadikan sebagai penentu besaran pajak yang perlu dibayarkan oleh penjual dan pembeli properti.

3. Isi Surat AJB

Dilansir dari brighton.co.id, AJB adalah akta jual beli yang di dalamnya berisikan beberapa komponen penting berikut ini.

1. Waktu dan tanggal penyerahan

2. Identitas lengkap pihak penjual dan pembeli

3. Data lengkap terkait properti yang diperjualbelikan, seperti luas tanah, harga, dan lokasi

4. Kop surat dari PPAT atau notaris

5. Beberapa kesepakatan yang telah disetujui oleh kedua belah pihak

6. Tanda tangan yang dibubuhi materai oleh kedua belah pihak

4. Syarat Membuat AJB

Setelah Anda mengetahui apa itu akta jual beli dan komponen penting yang ada di dalamnya. Persyaratan pembuatan AJB adalah syarat yang wajib dipenuhi masing-masing pihak yang ada dalam transaksi jual beli.

4.1 Dokumen Persyaratan Pembuatan AJB Untuk Penjual

Berikut ini dokumen yang perlu Anda lengkapi untuk membuat AJB dari sisi penjual.

1. Fotokopi e-KTP

2. Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)

3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga)

4. Fotokopi Surat Nikah (Bagi Pemilik yang Sudah Berkeluarga)

5. Sertifikat Tanah yang Asli dan Sudah Dibuktikan Keasliannya di BPN

6. Bukti Pembayaran PBB 5 Tahun Terakhir dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran)

7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang Asli (Apabila Sudah Ada Bangunan di Atas Tanah)

8. Surat Roya (Jika Properti Sebelumnya Pernah Dijadikan Jaminan Ke Bank atau Perusahaan Pembiayaan)

9. Surat Pernyataan Jika Properti/Tanah/ Tidak Sedang Dijadikan Jaminan

10. Surat Persetujuan dari Pemilik Resmi/Ahli Waris/Pasangan

4.2 Dokumen Persyaratan Pembuatan AJB Untuk Pembeli

Berikut ini adalah dokumen persyaratan yang perlu Anda penuhi untuk pembuatan AJB dari sisi pembeli.

1. Fotokopi e-KTP

2. Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)

3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga)

4. Fotokopi Surat Nikah (Bagi Pemilik yang Sudah Berkeluarga)

5. Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

6. Surat Keterangan WNI

7. Bukti Pembayaran PPh 5% dari Nilai Transaksi (Opsional)

4.3 Biaya Pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB adalah biaya yang ditentukan berdasarkan kesepakatan nilai jual. Sedangkan untuk besarannya telah diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dimana pada Pasal 1 disebutkan biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi dan biaya yang ada sudah mencakup honor untuk saksi pembuatan akta.

Selain itu biaya AJB juga disesuaikan dengan nilai transaksi yang ada, lebih jelasnya sebagai berikut.

≥ Rp 500.000.000 (lima ratus juta) = Maksimal 1% X Nilai Transaksi
Rp 500.000.000 (lima ratus juta) - Rp 1.000.000.000 (satu milyar) = Maksimal 0,75% X Nilai Transaksi
> Rp 1.000.000.000 (satu milyar) – Rp 2.500.000.000 (dua setengah milyar) = Maksimal 0,5% X Nilai Transaksi
> Rp 2.500.000.000 = Maksimal 0,25% X Nilai Transaksi

Contoh Kasus

Sebagai contoh Anda membeli sebidang tanah dengan harga Rp 2.250.000.000, maka tarif maksimal biaya pembuatan AJB oleh PPAT adalah sebagai berikut.

Rp 2.250.000.000 X 0,5% = Rp 11.250.000

Selain biaya pembuatan AJB melalui PPAT, Anda juga perlu mengeluarkan biaya lainnya seperti:

PPh 5% X Nilai Transaksi
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 5% X (NJOP – NJOPTKP)
Biaya Validasi BPHTB
Biaya Validasi PPh
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) balik nama
PNBP Hak Tanggungan

Oleh karenanya, pastikan Anda mempersiapkan budget yang cukup untuk mengurus biaya pembuatan AJB ya, Sobat BFI!

5. Perbedaan Surat AJB dengan SHM dan PPJB

Dalam transaksi jual beli tanah atau properti, umumnya kita akan mengenal istilah-istilah baru selain AJB, misalnya SHM dan PPJB. Nah, kira-kira apa perbedaan antara istilah yang ada? Berikut penjabarannya.

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah akta yang dibuat oleh calon penjual atau pembeli tanpa melibatkan notaris. Secara hukum, PPJB yang sengaja dibuat sebagai perjanjian awal dalam transaksi jual beli tidak bisa dikatakan valid atau menjadi bukti yang sah karena tidak melibatkan pihak tertunjuk seperti notaris atau PPAT.

Meskipun demikian, PPJB dijadikan salah satu syarat untuk mengurus AJB ke kantor PPT setempat. Setelah AJB selesai, selanjutnya Anda baru bisa mengurus balik nama sertifikat rumah untuk mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Anda.

Selanjutnya mari kita bahas apa itu SHM. SHM adalah singkatan dari Sertifikat Hak Milik atas properti, seperti tanah, bangunan, dan sebagainya. Sertifikat ini merupakan bukti kepemilikan yang sah, diakui secara hukum, dan memegang kedudukan yang paling tinggi. Oleh karenanya SHM dapat dijadikan sebagai jaminan untuk mengajukan pinjaman ke Bank atau Perusahaan Pembiayaan.

6. Contoh Akta Jual Beli

AJB Adalah

Ilustrasi Contoh AJB | Image Source: scribd.com/habibie82

7. Waspadai AJB Ilegal, Begini Tips Mudah Menghindarinya!

Properti seperti tanah, bangunan, dan lain sebagainya adalah aset berharga yang bernilai tinggi. Tak ayal, nilainya yang besar ini banyak dimanfaatkan oleh oknum nakal untuk meraup untung dengan cara memalsukan AJB.

Untuk itu, sudah seyogyanya Anda mengetahui cara membedakan AJB asli dan ilegal agar Anda tidak mudah tertipu oleh orang tidak bertanggung jawab. Berikut ini beberapa tips yang bisa Anda lakukan:

7.1. Periksa Keaslian Dokumen

Pastikan AJB yang ada berasal dari notaris atau PPAT terdaftar. Caranya yakni Anda bisa melakukan verifikasi dengan menghubungi langsung ke kantor notaris atau PPAT yang tercatat namanya pada dokumen AJB.

7.2. Periksa Tanda Tangan yang Ada

Kedua, pastikan tanda tangan yang ada pada AJB adalah tanda tangan asli, bukan tanda tangan palsu apalagi rekayasa. Untuk membedakan antara tanda tangan asli dengan yang palsu atau tiruan, Anda bisa membandingkannya dengan dokumen lainnya seperti kartu identitas atau dokumen resmi lainnya.

7.3. Perhatikan Dokumen Secara Seksama

Dokumen ilegal umumnya cukup mudha untuk dibandingkan dengan yang asli. Beberapa cirinya yaitu bentuk tanda tangan yang ada berbeda dengan pemilik asli dna umumnya tidak timbul, cap atau stempel yang digunakan cenderung berbeda dengan yang dikeluarkan oleh pihak berwenang, kadang kala bisa kita dapati retakan, robekan, atau bahkan dokumen tidak simetris. Jika terdapat salah satu hal tersebut, Anda patut mewaspadai AJB tersebut.

7.4. Lakukan Pembuatan AJB Sesuai dengan Kesepakatan yang Ada

Terakhir, pastikan prosedur pembuatan AJB sesuai dengan kesepakatan antara dua belah pihak, dimana semua proses yang ada terdapat transparansi dan dilakukan secara bersama-sama. Mulai dari pergi ke kantor PPAT dan penandatangan dokumen. Dan yang tidak kalah pentingnya, pastikan pada saat proses penandatangan dihadiri oleh dua saksi, seperti RT atau RW di mana properti tersebut berada.

Sobat BFI, itulah penjelasan terkait AJB Adalah: Pengertian, Fungsi, Cara dan Syarat Pembuatannya. Pastikan untuk jeli saat akan melakukan transaksi jual beli, khususnya properti dengan nilai yang cukup tinggi. Jangan sampai terjadi sengketa di kemudian hari yang bisa merugikan Anda dan keluarga.

Butuh pinjaman dana dalam jumlah besar? Ajukan pinjaman jaminan sertifikat rumah di BFI Finance!

Solusi tepat untuk wujudkan segala impian Anda. Informasi selengkapnya terkait pinjaman dapat Anda dapatkan melalui tautan di bawah ini.

Jaminan BPKB Mobil

Dapatkan dana pencairan hingga 85% dari nilai kendaraan dan tenor hingga 4 tahun.

Jaminan BPKB Motor

Dapatkan pinjaman dengan proses cepat dan tenor maksimal hingga 24 bulan.

Jaminan Sertifikat Rumah

Bunga rendah mulai dari 0.9% per bulan dan tenor panjang hingga 7 tahun.

Dapatkan informasi menarik lainnya hanya di BFI Finance Blog!