Mendapatkan kabar bahwa rumah akan dilelang tentu membuat panik. Namun, sebaiknya tetaplah tenang di situasi seperti ini dan pahami cara menghadapi rumah akan dilelang bank agar bisa mencari solusi terbaik.
Perlu diketahui, bank atau lembaga keuangan memang memiliki hak menyita dan melelang aset yang dijadikan jaminan atau digadaikan, termasuk rumah dari kredit perumahan (KPR) yang menunggak.
Meski begitu, lelang tidak dapat diproses begitu saja karena harus melalui beberapa tahapan dan kondisi tertentu. Jadi, sebelum terlambat, simak penjelasan berikut tentang langkah-langkah yang bisa Anda lakukan untuk menghadapinya.
Dasar Hukum Penyitaan Rumah
Sebelum membahas lebih jauh tentang cara menghadapi rumah akan dilelang, penting untuk memahami alasan mengapa rumah bisa disita pihak lembaga pembiayaan.
Secara hukum, bank atau lembaga keuangan sebagai pemberi kredit memiliki hak untuk mengeksekusi jaminan berdasarkan kualitas pinjaman yang dimiliki debitur.
Hal ini merujuk pada Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 31/147/Kep/Dir Pasal 4 ayat (1), yang menyebutkan bahwa aset jaminan, seperti rumah dapat ditarik apabila kredit masuk dalam kategori macet.
Menurut regulasi Bank Indonesia (BI), kredit dikategorikan macet apabila tunggakan pokok atau bunga melebihi 270 hari.
Hal ini juga sejalan dengan KUHPerdata Pasal 1155. Meski begitu, sering terjadi perbedaan pandangan antara lembaga keuangan dan debitur dalam menentukan kondisi kredit tersebut.
Sebelum penyitaan dilakukan, lembaga keuangan wajib melalui prosedur berupa pemberian surat peringatan (SP) sebanyak tiga kali secara bertahap dan pengumuman penjualan agunan kepada debitur.
Jika debitur tetap tidak melunasi cicilan KPR setelah peringatan tersebut, maka rumah dapat disita dan dilelang.
Akibatnya, debitur akan memiliki catatan buruk pada BI Checking atau SLIK OJK yang bisa memengaruhi pengajuan kredit di masa depan.
Penyitaan rumah umumnya terjadi karena kredit macet. Hal ini diakibatkan oleh kegagalan debitur dalam memenuhi kewajiban cicilan setelah beberapa kali peringatan.
Lembaga keuangan sebenarnya sudah mengantisipasi hal ini sejak awal perjanjian kredit, dengan mencantumkan Jaminan Hak Tanggungan pada sertifikat kepemilikan aset seperti tanah atau bangunan.
Dasar hukum penyitaan tersebut tercantum dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Undang-undang ini mengatur hubungan jaminan antara lembaga keuangan dan debitur, serta tata cara penyelesaian apabila terjadi wanprestasi atau gagal bayar.
Dalam Pasal 1 Angka 1 disebutkan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada tanah dan benda yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut untuk pelunasan utang tertentu, serta memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu dibanding kreditur lainnya.
Baca juga: Syarat Gadai Sertifikat Rumah dan Hal Lain yang Perlu Dipertimbangkan
Prosedur Penyitaan Rumah
Penyitaan rumah merupakan langkah terakhir yang dilakukan lembaga pembiayaan saat debitur tidak memenuhi kewajiban pembayaran atau melakukan wanprestasi.
Dalam prosesnya, lembaga keuangan akan terlebih dahulu mengirimkan Surat Peringatan hingga tiga kali agar debitur segera melunasi angsuran sesuai kesepakatan.
Jika peringatan tersebut diabaikan, berdasarkan Pasal 6 dan Pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, lembaga keuangan berhak mengajukan permohonan lelang terhadap jaminan debitur melalui Balai Lelang Swasta.
Permohonan itu kemudian diteruskan ke KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) di bawah Kementerian Keuangan RI untuk diproses lebih lanjut.
Setelah rumah dilelang, hasil penjualannya akan digunakan untuk melunasi sisa utang beserta denda, biaya keterlambatan, dan penalti jika ada.
Apabila masih terdapat kelebihan dana, sisanya akan dikembalikan kepada debitur. Namun jika hasil lelang tidak mencukupi, kekurangan tersebut tetap menjadi tanggung jawab debitur.
Cara Menghadapi Rumah akan Dilelang Bank
Setelah memahami dasar hukum dan prosedur penyitaan, kini saatnya mengetahui langkah yang bisa dilakukan untuk mengatasinya.
Berikut beberapa cara menghadapi rumah akan dilelang lembaga pembiayaan yang dapat membantu Anda mencari solusi terbaik.
1. Memahami Alasan Pelelangan
Langkah pertama yang perlu dilakukan saat rumah disita lembaga keuangan adalah mencari tahu penyebabnya, apakah karena masalah hukum atau tunggakan cicilan.
Pahami prosedur lelang agunan yang berlaku sesuai kondisi Anda agar dapat mengetahui kemungkinan dan hak yang dimiliki, termasuk jika rumah disita lembaga keuangan apakah uang kembali.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, rumah yang dijadikan jaminan dapat dieksekusi untuk melunasi utang, dengan kedudukan kreditur yang diutamakan.
Jika penyebabnya adalah tunggakan, segera lakukan pembayaran. Namun bila mengalami kesulitan, sebaiknya segera bernegosiasi dengan pihak lembaga pembiayaan untuk mencari solusi terbaik.
Baca juga: Kesalahan Pinjaman Dengan Jaminan Sertifikat Rumah
2. Konsultasi dengan Ahli
Segera konsultasikan masalah ini dengan pengacara yang berpengalaman di bidang properti agar Anda mendapatkan saran hukum yang tepat dan tahu langkah yang harus diambil.
Jika kendalanya ada pada pelunasan tunggakan KPR, Anda juga bisa berkonsultasi dengan konsultan keuangan. Intinya, jangan ragu meminta bantuan ahli agar solusi yang diperoleh lebih menyeluruh dan sesuai kondisi Anda.
3. Refinancing
Refinancing atau pendanaan kembali adalah fasilitas dari lembaga pembiayaan yang ditujukan untuk membiayai ulang kredit belum lunas dengan bunga lebih rendah. Cara ini umum dilakukan pada kredit rumah, kendaraan, maupun kartu kredit.
Meski terlihat seperti pinjaman baru untuk menutup yang lama, refinancing justru bisa menjadi solusi efektif untuk mencegah kredit macet serta membantu menurunkan bunga, meringankan cicilan, dan menyesuaikan tenor pinjaman.
4. Take Over Credit
Take over credit bisa menjadi solusi dengan menjual rumah yang masih dalam masa cicilan. Dalam praktiknya, penjual mengalihkan kewajiban pembayaran KPR kepada pembeli hingga lunas.
Sebelum melakukan take over, pastikan ada persetujuan dari pihak lembaga pembiayaan agar tidak menimbulkan masalah hukum. Selain itu, pilih pembeli yang jujur dan mampu melanjutkan cicilan sampai selesai.
5. Minta Keringanan Cicilan
Jika kesulitan membayar, segera temui pihak lembaga pembiayaan dan jelaskan kondisi keuangan Anda.
Lakukan negosiasi untuk meminta keringanan, seperti potongan denda, penurunan bunga, perpanjangan tenor, atau penyesuaian jumlah cicilan.
Dengan keterbukaan, lembaga keuangan biasanya akan membantu mencari solusi terbaik sesuai kemampuan Anda.
6. Menjual Rumah sebelum Lelang Dilakukan
Jika semua cara sudah ditempuh namun belum membuahkan hasil, menjual rumah sebelum dilelang bisa menjadi pilihan terakhir. Tujuannya agar hasil penjualan dapat digunakan untuk melunasi sisa kewajiban kepada lembaga keuangan.
Namun sebelum menjualnya, Anda juga bisa mempertimbangkan sistem take over credit, yaitu pengalihan tanggung jawab cicilan dari penjual kepada pembeli hingga masa kredit berakhir.
Itulah beberapa cara menghadapi rumah akan dilelang bank dan lembaga keuangan yang bisa Anda lakukan agar tetap tenang dan dapat mencari solusi terbaik sebelum kehilangan aset berharga.
Jika Anda membutuhkan bantuan finansial untuk melunasi kewajiban atau menata kembali kondisi keuangan, BFI Finance siap membantu dengan berbagai pilihan pembiayaan yang fleksibel.
Anda bisa memilih pembiayaan jaminan BPKB motor, BPKB mobil, hingga Sertifikat Rumah/Ruko/Rukan. Seluruh layanan BFI Finance berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga prosesnya aman.
Yuk, penuhi berbagai keperluan finansial Anda melalui proses yang transparan dan terjamin karena #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance!
Baca juga: 9 Tempat Pinjam Uang Pribadi untuk Kebutuhan Mendesak
