Mengetahui cara menilai harga properti penting sebelum membeli, menjual, atau berinvestasi pada aset, seperti rumah, tanah, atau apartemen. Pasalnya, harga properti tidak ditentukan secara sembarangan, melainkan melalui proses penilaian yang mempertimbangkan berbagai faktor untuk menghasilkan estimasi nilai pasar yang objektif.
Hasil penilaian properti menjadi acuan bagi penjual, agen properti, hingga investor dalam menentukan harga jual atau beli yang tepat. Lantas, bagaimana cara menilai harga properti dan faktor apa saja yang memengaruhinya? Simak penjelasannya di artikel ini.
Pentingnya Mencari Tahu Nilai Properti
Penilaian properti adalah prosedur penentuan nilai pasar suatu properti secara profesional. Nilai ini menggambarkan perkiraan harga yang kemungkinan diperoleh dari transaksi jual beli yang wajar antara pembeli dan penjual yang sama-sama bersedia, tanpa adanya paksaan dari pihak mana pun.
Bagi pemilik gedung, mengetahui nilai properti sangat penting karena dapat membantu menentukan harga jual yang wajar, menetapkan harga sewa sesuai standar pasar, serta memahami kewajiban pajak yang harus dibayarkan. Selain itu, penilaian properti juga menjadi acuan saat terjadi proses jual beli, lelang, atau pemindahan aset. Dengan memahami nilai properti, pemilik dapat mengambil keputusan keuangan dengan lebih tepat dan memaksimalkan potensi keuntungan dari aset yang dimiliki.
Faktor yang Memengaruhi Harga Properti
Harga properti tidak ditentukan secara sembarangan. Ada beberapa faktor yang memengaruhi nilai jualnya di pasar. Berikut beberapa faktor yang memengaruhi harga properti:
1. Lokasi
Lokasi menjadi faktor paling utama. Properti yang berada di pusat kota atau dekat fasilitas penting, seperti transportasi umum, kawasan bisnis, pendidikan, dan wisata, biasanya memiliki nilai jual lebih tinggi. Kawasan yang memiliki rencana pembangunan infrastruktur juga berpotensi mengalami kenaikan harga.
2. Infrastruktur dan Aksesibilitas
Ketersediaan jalan, jembatan, transportasi umum, serta fasilitas publik, seperti rumah sakit, pasar, dan sekolah, sangat memengaruhi nilai properti. Semakin mudah suatu properti dijangkau dan terhubung dengan pusat aktivitas, biasanya semakin tinggi pula harganya.
3. Fasilitas dan lingkungan sekitar
Lingkungan yang aman, bersih, dan nyaman dapat meningkatkan daya tarik properti. Kehadiran fasilitas, seperti taman, kolam renang, pusat kebugaran, hingga sistem keamanan satu gerbang juga ikut meningkatkan nilai jual.
4. Status Hukum dan Legalitas
Kelengkapan dokumen menjadi faktor penting dalam menentukan harga properti. Properti dengan status SHM (Sertifikat Hak Milik) umumnya memiliki nilai lebih tinggi dibandingkan HGB (Hak Guna Bangunan) atau AJB (Akta Jual Beli) karena kepemilikannya lebih kuat dan lebih mudah dijadikan jaminan di bank.
Baca juga: Panduan Lengkap Memulai Investasi Properti dengan Tepat untuk Pemula
5. Kondisi Bangunan
Bangunan yang masih baru, terawat, dan memiliki desain modern biasanya dihargai lebih tinggi. Sebaliknya, bangunan yang sudah tua atau rusak cenderung mengalami penurunan nilai meskipun berada di lokasi strategis.
6. Pasokan dan Permintaan Pasar
Seperti prinsip ekonomi pada umumnya, harga properti akan meningkat ketika permintaan lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah properti yang tersedia di pasar.
7. Kondisi Ekonomi Makro
Faktor ekonomi, seperti inflasi, suku bunga, nilai tukar, serta pertumbuhan ekonomi nasional, dapat memengaruhi harga properti. Ketika ekonomi tumbuh dan daya beli meningkat, harga properti biasanya ikut naik.
8. Sentimen dan Persepsi Pasar
Persepsi terhadap potensi suatu wilayah juga dapat memengaruhi harga properti. Misalnya, rencana pembangunan jalan tol atau stasiun baru sering kali membuat harga tanah di sekitarnya meningkat.
9. Potensi Sewa dan Penghasilan Pasif
Properti yang memiliki peluang menghasilkan pendapatan dari sewa, seperti apartemen, ruko, atau kondotel, biasanya memiliki nilai jual lebih tinggi karena dianggap sebagai aset produktif.
10. Tren dan Gaya Hidup
Perubahan gaya hidup masyarakat juga memengaruhi pasar properti. Saat ini, banyak generasi muda lebih tertarik pada hunian yang praktis, modern, dan dilengkapi teknologi, seperti smart home sehingga properti dengan konsep tersebut sering dipasarkan dengan harga premium.
Baca juga: Apa Itu Investasi Properti Online? Ini Jenis & Kelebihannya
Tips Menilai Harga Properti
Menilai harga properti tidak bisa dilakukan secara asal. Berikut beberapa hal yang perlu diperhatikan agar estimasi harga yang didapat lebih akurat dan sesuai dengan kondisi pasar:
1. Bertanya pada Ahlinya
Salah satu cara menilai harga properti adalah dengan meminta bantuan penilai properti atau appraiser. Profesional ini bertugas memberikan estimasi serta pendapat mengenai nilai ekonomi suatu properti. Selain bekerja untuk bank, ada juga appraiser independen yang bisa dimintai bantuan. Di Indonesia, profesi ini berada di bawah organisasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
2. Mengecek Harga per Meter
Cara lain untuk menilai harga properti adalah dengan melihat ukuran properti, seperti luas tanah dan luas bangunan. Setelah itu, cek juga harga tanah dan bangunan per meter di lokasi properti tersebut.
3. Membandingkan dengan Properti Serupa
Cara menilai harga properti paling sederhana selanjutnya adalah membandingkan properti dengan properti lain yang sejenis di lokasi yang berdekatan. Perhatikan juga spesifikasinya, seperti jumlah kamar, kamar mandi, dan jumlah lantai, karena faktor tersebut dapat memengaruhi nilai properti.
4. Lakukan Analisis Harga
Menilai harga properti juga bisa dilakukan dengan menganalisis kondisi pasar. Cara ini membutuhkan pemahaman tentang harga properti serta faktor lain seperti ekonomi, investasi, dan kebijakan yang dapat memengaruhi nilainya.
5. Analisis Kelebihan dan Kekurangannya
Setiap properti memiliki kelebihan dan kekurangan. Jika sebuah properti memiliki banyak keunggulan, nilainya bisa bertahan bahkan meningkat mengikuti harga pasar. Sebaliknya, kekurangan atau kerusakan pada properti dapat menurunkan nilai jualnya.
Cara Menghitung Harga Properti
Untuk mengetahui estimasi nilai suatu properti, ada beberapa metode yang umum digunakan. Secara umum, perhitungan harga properti dapat dilakukan menggunakan NJOP, rata-rata harga sewa, dan tingkat kapitalisasi. Berikut beberapa cara menghitung harga jual rumah yang perlu dipahami:
1. Berdasarkan NJOP
Metode NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) termasuk cara paling sederhana untuk memperkirakan nilai properti di suatu kawasan. Cara ini juga sering digunakan sebagai acuan dalam pemahaman cara menghitung harga tanah per meter karena menggunakan nilai NJOP tanah dan bangunan di lokasi tersebut.
Contohnya, suatu rumah memiliki luas tanah 90 m² dan luas bangunan 70 m². Jika NJOP tanah di area tersebut Rp2 juta/m² dan NJOP bangunan Rp3 juta/m², maka perhitungannya sebagai berikut:
- Harga tanah: 90 m² × Rp2 juta = Rp180 juta.
- Harga bangunan: 70 m² × Rp3 juta = Rp210 juta.
Dari perhitungan tersebut, estimasi nilai properti rumah tersebut adalah Rp390 juta.
2. Rata-Rata Harga Sewa
Metode ini memperkirakan nilai properti dari harga sewa tahunannya. Umumnya, harga sewa berada di kisaran 3–5% dari nilai properti.
Misalnya, sebuah rumah disewakan Rp36 juta per tahun. Perhitungannya sebagai berikut:
- Asumsi 3% → (100 : 3) × Rp36 juta = Rp1,2 miliar
- Asumsi 5% → (100 : 5) × Rp36 juta = Rp720 juta
Dari perhitungan tersebut, estimasi nilai properti berada di kisaran Rp720 juta hingga Rp1,2 miliar.
3. Tingkat Kapitalisasi
Metode tingkat kapitalisasi digunakan untuk membandingkan ROI (Return on Investment) dari investasi properti dengan investasi lain. Cara ini dilakukan dengan membandingkan pendapatan operasional bersih dengan nilai properti.
Contohnya, Anda memiliki dana Rp3 miliar untuk membeli rumah kos 14 kamar. Jika biaya sewa Rp12 juta per kamar per tahun, maka total pendapatan tahunan adalah Rp168 juta.
Setelah dikurangi biaya utilitas Rp36 juta dan biaya lain-lain Rp40 juta, pendapatan bersihnya menjadi Rp92 juta per tahun.
Perhitungan capitalization rate:
Rp92 juta ÷ Rp3 miliar = 3,06%
Dari angka tersebut, ROI investasi kos lebih kecil dibandingkan dengan investasi sukuk ritel yang memberikan imbal hasil 4,95% per tahun. Maka dari itu, investor bisa mempertimbangkan menempatkan dana pada sukuk ritel atau meningkatkan pendapatan kos dengan menaikkan harga sewa atau menekan biaya operasional.
Itulah pembahasan mengenai cara menilai harga properti dan berbagai faktor yang memengaruhinya. Dengan memahami proses penilaian ini, Anda bisa menentukan estimasi harga properti secara lebih objektif, baik untuk kebutuhan jual beli maupun sebagai pertimbangan investasi.
Properti memiliki nilai yang tinggi sehingga bisa dijadikan sebagai jaminan apabila Anda membutuhkan dana besar sewaktu-waktu. Tanpa perlu menjualnya untuk mendapatkan pinjaman, Anda bisa mengajukan pembiayaan dengan jaminan sertifikat rumah/ruko/rukan di BFI Finance. Selain itu, BFI Finance juga hadir dengan opsi pinjaman dengan jaminan BPKB motor dan BPKB mobil untuk memenuhi kebutuhan finansial Anda.
BFI Finance berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Seluruh proses pengajuan pinjaman dilakukan secara transparan dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jadi, tidak perlu ragu lagi. Mari ajukan pembiayaan sesuai kebutuhan Anda sekarang juga karena #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance.
Baca juga: 12 Cara Mudah Memulai Bisnis Properti Tanpa Modal, Semua Bisa Coba!
