NJOP adalah istilah yang sering muncul saat membahas pajak atau transaksi properti. Istilah ini memiliki posisi penting dalam penentuan nilai sebuah aset berupa tanah maupun bangunan.
Memahami arti dan fungsi NJOP jelas membantu Anda mengelola aset dengan lebih bijaksana, terutama jika Anda bergerak di bidang properti atau perencanaan pajak.
Bagi pemilik aset properti, memahami konsep dasar NJOP merupakan langkah awal sebelum transaksi atau perhitungan pajak. Untuk memahami NJOP dan perannya, simak penjelasan lengkap berikut.
Apa Itu NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)?
Sesuai Pasal 1 Ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 85 Tahun 2024, Nilai Jual Objek Pajak, atau disingkat NJOP, adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli wajar. Apabila tidak ada transaksi, nilainya ditentukan melalui perbandingan harga objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti.
NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan), berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah. Proses penetapannya dilakukan oleh pemerintah daerah sesuai pedoman PMK 208/2018.
Hal yang perlu digarisbawahi, penentuan NJOP tidak membedakan lokasi tanah atau bangunan. Namun, hal ini tetap memperhitungkan klasifikasi zona lokasi sehingga tidak sama untuk semua tempat. NJOP membedakan wilayah umum, tetapi tidak sedetail harga pasar aktual setiap titik.
Dengan demikian, nilai NJOP hanya mencerminkan harga rata-rata berdasarkan kondisi wilayah dan jenis objek pajak secara keseluruhan, bukan harga pasar aktual di setiap titik. Jadi, wajar jika NJOP kerap berbeda dengan nilai jual sebenarnya di pasaran.
Fungsi NJOP
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) berfungsi sebagai acuan untuk menilai berapa besar nilai suatu tanah atau properti. Dengan adanya NJOP, masyarakat memiliki gambaran objektif mengenai nilai ekonomi suatu lahan atau bangunan tanpa harus menebak-nebak harga sebenarnya.
Selain itu, NJOP juga berperan penting dalam berbagai transaksi yang melibatkan properti, seperti jual beli tanah, warisan, atau hibah. Penilaian ini membantu memberikan patokan nilai wajar suatu aset agar tidak terjadi perbedaan harga yang terlalu jauh dari kondisi pasar.
Baca juga: Pajak Progresif: Definisi, Dasar Hukum, Tarif, dan Cara Menghitungnya
Penentu Besaran NJOP
Besaran NJOP ditetapkan berdasarkan beberapa pendekatan yang digunakan untuk mencerminkan nilai wajar tanah dan bangunan. Berikut tiga metode utama yang digunakan pemerintah dalam menentukan NJOP, antara lain:
1. Perbandingan Harga dengan Objek Lain
Metode ini dilakukan dengan membandingkan harga jual objek pajak lain yang sejenis, memiliki fungsi sama, dan berada di wilayah berdekatan. Pendekatan ini umum digunakan jika tersedia cukup banyak data transaksi di sekitar lokasi tersebut.
2. Nilai Jual Pengganti
Nilai jual pengganti NJOP digunakan untuk objek pajak yang menghasilkan pendapatan, seperti gedung perkantoran, hotel, atau pusat perbelanjaan.
Dalam metode ini, NJOP ditentukan berdasarkan besarnya pendapatan bersih yang diperoleh dari objek pajak tersebut setiap tahun, lalu dibagi dengan tingkat kapitalisasi yang berlaku.
3. Nilai Perolehan Baru
Metode ini digunakan ketika data pembanding tidak tersedia. NJOP dihitung berdasarkan biaya yang diperlukan untuk membuat bangunan baru yang sejenis, dikurangi penyusutan akibat usia atau kondisi bangunan, kemudian ditambah nilai tanahnya.
Cara Menghitung NJOP
Untuk menghitung NJOP suatu properti atau cara menghitung harga jual rumah berdasarkan NJOP, Anda dapat mengikuti langkah-langkah berikut:
1. Hitung Luas Tanah
Ukur atau lihat data sertifikat untuk mengetahui luas total tanah dalam satuan meter persegi (m²). Misalnya, luas tanah Anda adalah 150 m².
2. Hitung Luas Bangunan
Catat luas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, juga dalam meter persegi. Sebagai contoh, Anda memiliki bangunan dengan luas 100 m².
3. Cari Nilai NJOP per Meter Persegi
Catat NJOP per meter persegi tanah dan bangunan dari SPPT PBB atau situs resmi Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) wilayah tempat aset properti Anda berada. Misalkan saja, NJOP tanah Anda = Rp2.000.000/m² dan NJOP bangunan Anda = Rp1.000.000/m².
4. Hitung Total NJOP
Selanjutnya, Anda bisa menggunakan cara menghitung NJOP dengan rumus berikut:
NJOP = (Luas Tanah × NJOP Tanah/m²) + (Luas Bangunan × NJOP Bangunan/m²)
Contoh perhitungan:
- NJOP tanah = 150 m² × Rp2.000.000 = Rp300.000.000
- NJOP bangunan = 100 m² × Rp1.000.000 = Rp100.000.000
- Total NJOP = Rp400.000.000
Disclaimer: Angka perhitungan di atas hanya berupa ilustrasi. Untuk informasi lengkap dan akurat, silakan cek SPPT PBB Anda, kunjungi situs resmi Bapenda setempat, atau konsultasikan langsung ke kantor pajak daerah/PPAT/Notaris agar mengetahui NJOP, NJOPTKP, NJKP, dan tarif PBB yang berlaku di wilayah Anda.
Baca juga: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Syarat, dan Cara Menghitungnya
Peran NJOP dalam Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan
Peran NJOP dalam Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sangat penting karena menjadi dasar utama penentuan besarnya pajak yang harus dibayar oleh pemilik tanah atau bangunan. Semakin tinggi NJOP suatu objek pajak, semakin besar pula jumlah PBB yang dikenakan.
Selain itu, NJOP juga digunakan untuk menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP merupakan bagian dari NJOP yang menjadi dasar penghitungan pajak setelah dikurangi NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Demikian pembahasan mengenai NJOP, mulai dari pengertian, fungsi, hingga perannya dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
Pemahaman terhadap NJOP sangat penting bagi Anda yang memiliki atau berencana membeli properti agar dapat memperkirakan nilai pajak aset tersebut secara tepat dan sesuai ketentuan pemerintah.
Jika Anda berencana mengelola atau mengembangkan aset properti, BFI Finance siap membantu dengan pembiayaan yang tepercaya.
Anda bisa mengajukan pembiayaan dengan bunga kompetitif menggunakan sistem fidusia jaminan BPKB Motor, BPKB Mobil, atau Sertifikat Rumah/Ruko/Rukan di BFI Finance.
Seluruh layanan pembiayaan dari BFI Finance berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga keamanannya terjamin dan melalui proses yang transparan.
Jadi, tunggu apa lagi? Segera wujudkan rencana pengelolaan properti Anda sekarang karena #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance!
Baca juga: Cara Bayar Pajak Motor dan Mobil Tanpa BPKB: Syarat dan Prosedur
