7 Perbedaan HGB dan SHM yang Wajib Anda Ketahui, Yuk Simak!

Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah dua dokumen penting yang berkaitan dengan status kepemilikan dan pemanfaatan tanah di Indonesia. Kedua jenis sertifikat ini sering ditemui dalam transaksi jual beli rumah, tanah, maupun properti lainnya.

Meski sama-sama berkaitan dengan hak atas tanah, SHM dan HGB memiliki beberapa perbedaan mendasar. Oleh karena itu, memahami perbedaan HGB dan SHM penting agar Anda tidak keliru dalam mengambil keputusan saat membeli atau memiliki properti.

Lantas, apa saja perbedaan SHM dan HGB? Mari pahami lebih lanjut mengenai perbedaan kedua dokumen ini dalam artikel BFI ini.

Perbedaan HGB dan SHM

Sebelum membeli atau memiliki properti, pahami dulu perbedaan HGB dan SHM. Kedua jenis sertifikat ini sama-sama berkaitan dengan hak atas tanah, tetapi memiliki ketentuan yang berbeda dari segi kepemilikan, jangka waktu, hingga kekuatan hukumnya.

Dengan mengetahui perbedaan HGB dan SHM, Anda dapat lebih bijak dalam menentukan jenis sertifikat yang sesuai dengan kebutuhan dan rencana kepemilikan properti. Adapun beberapa perbedaan antara HGB dan SHM yang perlu dipahami adalah sebagai berikut:

1. Pengertian

Perbedaan HGB dan SHM yang pertama dapat dilihat dari pengertiannya. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Sementara itu, Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah bentuk kepemilikan yang tertinggi dan paling kuat atas tanah dan bangunan di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut tanpa adanya batas waktu dan bebas dari ketergantungan pada pihak lain.

2. Kepemilikan Tanah

Perbedaan HGB dan SHM juga dapat dilihat dari status kepemilikan tanahnya. Pada HGB, pemegang hak hanya memiliki hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah tersebut, tetapi tidak memiliki tanahnya secara penuh.

Tanah dengan status HGB biasanya merupakan tanah negara atau tanah dengan hak pengelolaan yang diberikan kepada individu maupun badan hukum untuk dimanfaatkan dalam jangka waktu tertentu.

Sementara itu, pada SHM, pemegang sertifikat ini memiliki hak kepemilikan penuh atas tanah serta pemanfaatannya. Artinya, sebagai pemilik SHM, Anda berhak menggunakan, mengelola, hingga mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

3. Jangka Waktu

Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021, HGB memiliki masa berlaku yang terbatas, yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Setelah masa tersebut berakhir, pemegang HGB dapat mengajukan perpanjangan kembali maksimal 30 tahun lagi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Sementara itu, SHM tidak memiliki batas waktu kepemilikan. Selama tanah tersebut dimanfaatkan sesuai peraturan dan tidak melanggar hukum, hak kepemilikan tersebut akan tetap berlaku. Mengingat tidak ada batasan jangka waktu tertentu, SHM sering dianggap lebih stabil dan bernilai tinggi dalam kepemilikan properti.

4. Nilai Jual dan Biaya

Properti dengan status SHM umumnya memiliki nilai jual yang lebih tinggi karena memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah. Selain itu, SHM juga dianggap lebih aman sehingga lebih diminati untuk investasi properti.

Sebaliknya, properti dengan status HGB biasanya memiliki harga yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan SHM. Hal ini karena hak kepemilikannya bersifat sementara dan memiliki masa berlaku tertentu.

5. Status Legalitas

Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan jenis hak atas tanah yang memiliki kedudukan paling kuat dan tertinggi menurut hukum di Indonesia. Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut serta dapat mengalihkan, menjual, atau mewariskannya kepada pihak lain.

Sementara itu, Hak Guna Bangunan (HGB) tetap memiliki kekuatan hukum yang sah, tetapi kedudukannya berada di bawah SHM. HGB hanya memberikan hak kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah dan mendirikan bangunan dalam jangka waktu tertentu sehingga hak kepemilikannya tidak bersifat permanen seperti SHM.

6. Risiko dan Keamanan Kepemilikan

Dari segi risiko dan keamanan kepemilikan, SHM umumnya dianggap lebih aman. Dengan status ini, pemilik memiliki kendali yang lebih kuat terhadap tanahnya, baik untuk digunakan, dijual, diwariskan, maupun dijadikan agunan pinjaman.

Di sisi lain, HGB memiliki tingkat risiko yang relatif lebih tinggi. Sebab jika masa berlaku habis dan tidak segera diperpanjang, hak atas tanah tersebut dapat kembali kepada negara atau pemilik aslinya.

7. Status Warga Negara Pemilik

SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Hal ini karena SHM memberikan hak kepemilikan tanah yang paling kuat dan penuh sehingga kepemilikannya dibatasi khusus bagi WNI sesuai UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Sementara itu, HGB memiliki ketentuan yang lebih fleksibel. Selain dapat dimiliki oleh WNI, HGB juga dapat diberikan kepada badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, seperti perusahaan atau pengembang properti.

Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?

HGB pada dasarnya dapat diubah menjadi SHM selama memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh peraturan yang berlaku. Proses ini biasanya disebut sebagai peningkatan status hak atas tanah dari HGB menjadi hak kepemilikan penuh.

Namun, tidak semua tanah dengan status HGB bisa langsung diubah menjadi SHM. Perubahan ini umumnya hanya dapat dilakukan jika tanah tersebut diperuntukkan bagi rumah tinggal dengan luas maksimal 600 m² dan dimiliki oleh WNI.

Untuk mengubah HGB menjadi SHM, pemilik perlu mengajukan permohonan ke kantor pertanahan setempat dengan melengkapi sejumlah dokumen, seperti:

Formulir permohonan.
Surat kuasa jika permohonan diwakilkan.
Fotokopi identitas pemohon (KTP dan KK).
Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) untuk tahun berjalan.
Sertifikat tanah, baik SHM, HGB, maupun Hak Pakai (HP).
Surat persetujuan kreditur (jika sedang dijaminkan/hipotik).
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau surat keterangan dari kepala desa/lurah untuk rumah tinggal hingga 600 m².
Surat pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa.

Demikian penjelasan mengenai perbedaan HGB dan SHM yang penting untuk dipahami sebelum membeli rumah, tanah, atau properti lainnya. Dengan mengetahui perbedaan keduanya, Anda dapat mengambil keputusan yang lebih tepat saat melakukan transaksi properti.

Memahami status sertifikat properti juga penting ketika Anda berencana memanfaatkan aset tersebut untuk berbagai kebutuhan finansial di masa depan. Dalam kondisi tertentu, properti seperti rumah atau ruko dapat menjadi solusi pendanaan yang membantu memenuhi kebutuhan dana tanpa harus menjual aset yang dimiliki.

Melalui layanan pembiayaan dari BFI Finance, Anda bisa mengajukan pinjaman dengan jaminan Sertifikat Rumah/Ruko/Rukan. Selain itu, Anda juga bisa menjaminkan BPKB motor atau BPKB mobil. BFI Finance berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga setiap layanannya dapat dipercaya.

Jadi, ketika membutuhkan solusi finansial dengan memanfaatkan aset properti yang dimiliki, Anda tidak perlu khawatir karena #SelaluAdaJalan bersama BFI Finance.